Les étapes pour réussir son investissement locatif

Que vous soyez débutant ou déjà propriétaire, investir dans l’immobilier locatif reste l’un des moyens les plus efficaces pour constituer un patrimoine solide, générer des revenus complémentaires et optimiser votre fiscalité. Mais réussir son investissement ne s’improvise pas. Entre la définition de la stratégie, la recherche du bon bien, le financement et la gestion, chaque étape compte. Voici la méthode Pretto pour construire un projet locatif rentable, durable et adapté à vos objectifs.

Avant même de chercher un bien ou un financement, il faut savoir pourquoi vous investissez. Cette étape est la plus déterminante de tout le projet : elle oriente toutes les autres décisions, le type de bien, sa localisation et même le profil de vos futurs locataires.

Posez-vous la question : Est-ce que je cherche à générer un revenu complémentaire immédiat (cash-flow) ? À valoriser mon patrimoine à long terme (plus-value) ? Ou à optimiser ma fiscalité ?

Ces réponses guident votre stratégie :

• Pour du revenu immédiat, privilégiez les zones à forte demande locative, même si la valorisation à long terme est moindre.

• Pour la plus-value, misez sur des secteurs en développement avec un potentiel de revalorisation fort.

• Pour l’optimisation fiscale, regardez les dispositifs (LMNP, Pinel, Denormandie, déficit foncier…) adaptés à votre profil.

Une stratégie claire, c’est la base d’un investissement réussi.

Avant de vous engager, il est important d'évaluer votre capacité financière. Calculez vos revenus disponibles, vos économies et les aides éventuelles auxquelles vous pourriez avoir droit.

Utilisez des simulateurs de prêt immobilier pour estimer le montant que vous pouvez emprunter et les mensualités que vous devrez rembourser.

Cette étape est cruciale pour définir un budget réaliste et éviter de vous retrouver en difficulté financière. N'oubliez pas d'inclure les frais annexes tels que les frais de notaire, les travaux éventuels, et les charges de copropriété.

Ne vous limitez pas aux annonces en ligne. Un bon investisseur commence par analyser en profondeur le marché local avant de signer quoi que ce soit.

Comprendre le marché local :

• Étudiez la demande locative (type de locataires, taux de vacance, niveau de loyer).

• Comparez les prix au m² selon les quartiers.

• Évaluez la rentabilité brute moyenne dans la zone ciblée.

• Repérez les biens sous-évalués ou ceux nécessitant des travaux pour créer de la valeur.

Le bon investissement se fait souvent au moment de l’achat, pas à la revente.

Examiner le bien en détail :

Avant de faire une offre, passez le bien au crible :

• Lisez les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété.

• Consultez les charges, les travaux votés et les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb…).

• Vérifiez les taxes locales et les projets d’aménagement à venir.

Cette rigueur vous évitera les mauvaises surprises… et vous permettra de repérer les véritables opportunités.

Une fois le bien acheté, l’objectif est de le rendre le plus attractif possible pour les locataires, sans tomber dans la rénovation superflue.

Les travaux les plus rentables :

• Une cuisine moderne et fonctionnelle

• Une salle de bain impeccable

• Des peintures fraîches et neutres

Ces améliorations augmentent la valeur perçue du logement, justifient un loyer plus élevé et réduisent la vacance locative. Chaque euro investi dans la valorisation se retrouve dans la rentabilité.

Le financement est une étape clé du succès de votre projet. Il influence directement la rentabilité finale.

• Prêt amortissable : la formule classique, idéale pour lisser l’effort financier dans le temps.

• Prêt in fine : utile si vous visez une revente ou une stratégie patrimoniale spécifique, mais il nécessite un bon niveau d’épargne.

- Un prêt plus long (25-30 ans) réduit vos mensualités, mais augmente le coût total.

• Un prêt plus court (15-20 ans) coûte moins cher en intérêts, mais demande plus d’effort mensuel.

Regardez aussi les options de modularité (hausse ou baisse des échéances, pauses de remboursement) et les pénalités de remboursement anticipé.

• Taux annuel effectif global (TAEG) : Le TAEG inclut non seulement les intérêts du prêt mais aussi tous les frais annexes (frais de dossier, d’assurance, de garantie, etc.). C’est un indicateur clé pour comparer le coût total des différents prêts.

• Assurance emprunteur : Obligatoire pour obtenir un prêt, l’assurance emprunteur peut représenter une part significative du coût total. Comparez les offres et envisagez une délégation d’assurance (souscrire une assurance différente de celle proposée par la banque) pour réduire ce coût.

La gestion locative, c’est le nerf de la guerre. Vous pouvez choisir de gérer vous-même votre bien (plus de rentabilité, mais plus de temps à y consacrer) ou de déléguer à une agence (moins de tracas, mais des frais de gestion de 5 à 10 % des loyers).

Gérer soi-même :

Vous gardez le contrôle total : sélection du locataire, visites, états des lieux, suivi des paiements. Mais c’est aussi une charge administrative et juridique non négligeable.

Déléguer à une agence :

Les agences s’occupent de tout, du bail aux réparations. Vérifiez leurs services de gestion locative, leur transparence et leur réactivité avant de signer.

## Étape n°7 : Calculer la rentabilité réelle du projet

Un bon investisseur connaît ses chiffres sur le bout des doigts.

Rendement brut : C’est le rapport entre les loyers annuels et le prix d’achat (frais inclus).

Exemple : 10 000 € de loyers / 200 000 € d’achat = 5 % brut.

Rendement net-net : Ici, on déduit toutes les charges : assurance, impôts, entretien, frais de gestion, taxe foncière, etc. C’est ce chiffre qui révèle le vrai rendement du projet, en bref, celui qui indique si vous gagnez ou perdez réellement de l’argent.

Un bon investisseur connaît ses chiffres sur le bout des doigts.