Défiscalisation immobilière : quels sont les 9 dispositifs en 2025 ?

Investir dans l’immobilier peut rimer avec réduire vos impôts : c’est ça la défiscalisation immobilière. On vous explique concrètement comment ça fonctionne, ce qui change et ce qu’il faut surveiller pour ne pas se retrouver pris au piège.

Lorsque vous investissez dans la pierre, neuf ou ancien, l’État met à disposition des dispositifs fiscaux pour encourager l’effort d’investissement locatif. Ces mécanismes permettent de réduire votre impôt sur le revenu ou de déduire certaines charges, à condition de respecter des critères précis (type de logement, durée d’engagement, localisation, etc.).

Avec la loi Denormandie, l’investissement locatif dans l’ancien se loge à la même enseigne que l’investissement dans le neuf… ou presque !

Entrée en vigueur au 1ᵉʳ janvier 2019, elle reprend les éléments de la loi Pinel ancien (qui n'existe plus aujourd'hui), permettant de bénéficier de réductions d’impôts en achetant un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation. Le dispositif est moins contraignant pour les investisseurs.

Le montant des travaux à réaliser doit représenter au moins 25 % du prix d’acquisition. Les travaux doivent correspondre à au moins 2 des 5 catégories suivantes :

• Travaux d’isolation de la toiture;
• Travaux d’isolation des murs donnant sur l’extérieur;
• Travaux d’isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur;
• Travaux de changement de système de chauffage;
• Travaux de changement de système de production d’eau chaude sanitaire.

Ils doivent être réalisés par des entreprises professionnelles Reconnu Garant de l'Environnement (RGE).

Le dispositif Denormandie dépend d'un zonage spécifique, basé sur des critères d’aménagement urbain et de revitalisation des centres-villes.

• Nombre de communes éligibles : environ 245 villes (222 villes Action Cœur de Ville + communes ORT).

• Type de biens : logements anciens nécessitant des travaux de rénovation.

• Condition : les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix d’acquisition et toucher au moins 2 des 5 catégories suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs donnant sur l’extérieur, isolation des parois vitrées donnant sur l’extérieur, changement du système de chauffage, changement du système de production d’eau chaude sanitaire.

Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’avantages fiscaux en finançant les travaux de rénovation complète de bâtiments anciens pour la location. Les bâtiments doivent être situés dans une zone bénéficiant d’un Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur (PSMV) ou d’un Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine (PVAP). Le logement rénové doit être loué pendant une durée minimale de 9 ans.

Le dispositif Malraux vous permet de déduire de vos impôts sur le revenu entre 22 % (zones PVAP) et 30 % (zones PSMV) du montant des travaux de restauration entrepris, limité à 100 000 euros par an pour un maximum de 4 années consécutives.

Mais le grand atout du dispositif Malraux, c’est qu’il n’est pas soumis au plafond des niches fiscales de 10 000 euros par an, ce qui veut dire qu’il est possible de déduire de ses impôts jusqu’à 30 % de 100 000 euros par an, soit une économie de 30 000 euros ! Si vous faites partie des tranches les plus imposées (plus de 41 %), c’est clairement un investissement à envisager !

Le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Accessible à toute personne résidant fiscalement en France, il permet d’investir dans des biens immobiliers meublés destinés à la location. Les revenus générés sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux - BIC.

Ses avantages :

• Régime micro‑BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus.

• Régime réel : possibilité de déduire charges + amortir le bien et le mobilier.

• Conditions : l’investisseur ne doit pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel et les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

Le déficit foncier permet de réaliser des économies en abaissant la base sur laquelle seront calculés vos impôts. En tant que propriétaire, il peut arriver que votre bien vous coûte plus qu’il ne vous rapporte de revenus fonciers. Dans ce cas, vous pouvez prendre en compte ces dépenses pour faire baisser votre revenu fiscal global.

Grâce au mécanisme du déficit foncier, vous pourrez déduire de vos revenus - pour un montant maximum de 10 700 euros par an - les éléments suivants :

• les intérêts d’emprunt;
• les frais de garantie de votre prêt immobilier;
• les frais d’entretien de votre bien, mais aussi les réparations et améliorations éventuelles;
• les frais salariaux du gardien ou du concierge de l’immeuble (le cas échéant);
• la taxe foncière;
• les frais de procédure;
• les primes d’assurance;
• les dépenses réalisées pour le compte des locataires.

La loi Censi-Bouvard permet de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans des résidences meublées pour étudiants, seniors ou de tourisme. Vous pouvez réaliser une économie d’impôt de 11 % de la valeur HT des biens neufs acquis, dans la limite de 300 000 € HT. Les biens doivent être mis en location pendant au moins 9 ans. Vous signez un bail commercial avec la société exploitant la résidence, qui gère ensuite le bien.

Si l’exploitant de la résidence propose au moins trois services en plus du logement, vous pouvez récupérer la TVA de votre acquisition, soit 20 % du prix de votre bien. Si le montant de la réduction d’impôt dépasse l’impôt à payer, vous pouvez reporter cette somme sur les six prochaines années, à condition que le bien soit toujours en location.

La Loi Cosse ou dispositif « Louer Abordable », mise en place le 1ᵉʳ février 2017, permet aux propriétaires bailleurs louant leur logement à prix bas à des locataires ayant des revenus modestes de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 85 %.

Pour profiter de cette défiscalisation, il faut louer le bien vide comme résidence principale, à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un plafond, et obtenir une performance énergétique minimale.

La loi Monuments Historiques permet de déduire de son revenu global l’intégralité des travaux de restauration et d’entretien, sans plafond de dépenses, à condition que les travaux soient conformes aux prescriptions des Architectes des Bâtiments de France. Les propriétaires doivent conserver le bien pendant au moins 15 ans et, si le bien est subventionné par l’État, l’ouvrir au public pour une certaine période chaque année.

Toute personne souhaitant investir dans l’immobilier pour réduire ses impôts peut envisager la défiscalisation immobilière. Les dispositifs de défiscalisation, tels que la loi Denormandie ou encore le dispositif Malraux s’adressent aux contribuables français désireux de bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans l’immobilier locatif neuf ou ancien rénové.

Ce type d’investissement convient aux personnes ayant une capacité d’épargne suffisante pour financer l’acquisition, les travaux éventuels et les charges annexes. Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert fiscal pour s’assurer que l’opération est bien adaptée à sa situation financière et fiscale, et c’est là que Pretto intervient !