Quels sont les critères d’obtention d’un crédit bancaire ?

Vous avez pour projet d'acheter et donc d'emprunter, mais vous doutez de remplir toutes les conditions demandées par les banques ? Il est vrai qu'avant de signer pour financer votre projet, la banque va analyser votre profil et votre capacité à rembourser. Si les critères varient d’une banque à une autre, certains sont systématiquement étudiés et peuvent vous aider à mieux préparer votre dossier. On vous explique.

Quand une banque vous accorde un prêt, son objectif est simple : s’assurer que vous pourrez le rembourser. Alors elle analyse en priorité vos revenus, afin de vérifier qu’ils sont stables, réguliers et pérennes.

Mais concrètement, quels types de contrats les banques privilégient-elles ?

### Un taux d’endettement faible

Le taux d'endettement, c'est la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Et ce taux est encadré par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Depuis 2021, vos dettes ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets.

Entrée en vigueur en 2022, cette mesure vise à protéger les emprunteurs et à éviter tout risque de surendettement. Donc même si vos revenus sont stables, la banque ne dira oui que si elle est certaine que vous pourrez rembourser vos mensualités de crédit sans finir à découvert tous les mois.

Comment le calculer ?

Prenons l'exemple de Georgia qui gagne 2 500€ par mois. Elle aimerait rembourser tous les mois 800€ pour son crédit immobilier, mais est-ce qu'elle respecterait son taux d'endettement maximum ? Faisons le calcul : (800x100)/2500=32%.

Saviez-vous que, selon les cas, ce seuil peut parfois être dépassé ? Eh oui, si vos revenus sont confortables et que vous avez un reste à vivre correct après remboursement, certaines banques peuvent accepter un taux d’endettement plus élevé.

Le reste à vivre, c'est la somme qui vous reste après avoir payé votre crédit et vos charges (factures, impôts, etc.). Même si chaque banque peut faire ses propres formules, le calcul standard ressemble à ça :

Ne sous-estimez pas le reste à vivre, c'est un critère scruté de près par les banques. Et si on considère que votre taux d’endettement est un premier indicateur, le reste à vivre peut vraiment faire pencher la balance. À titre indicatif, il doit être d’au moins :

• Personne seule : 750€ minimum,

• Couple sans enfant : 900€ minimum,

• Couple avec 1 enfant : 1 050€ minimum,

• Couple avec 2 enfants : 1 200€ minimum,

• Par enfant supplémentaire : +150€,

En dessous, votre dossier risque de ne pas être accepté.

Il est aujourd’hui possible d’emprunter au-delà de 65 ans mais les conditions sont plus stricts. Le coût de l’assurance est alors très élevé, et entraîne parfois un dépassement du taux d’usure en vigueur, avec pour conséquence le refus de financement bancaire. De même, avant 25 ans, il est très compliqué d’obtenir un crédit, même pour un crédit à la consommation. Mais qui dit plus difficile ne dit pas impossible.

L’apport personnel n’est pas un facteur indispensable pour obtenir un prêt bien qu’il soit souvent demandé 10% d’apport dans le cas d’un prêt immobilier. Les banques apprécient tout de même cette participation car elle montre que vous vous investissez dans le projet. Sachez que plus votre reste à vivre est important, plus les banques sont susceptibles d’accorder un prêt sans apport.

On vous le disait plus haut, la banque veut être sûre d'être remboursée. C'est pourquoi elle n’accorde pas de crédit aux personnes fichées à la banque de France et qu'elle vérifie systématiquement qu’aucun fichage n’est en cours.

Quels sont les fichages :

• Le FICP : fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers. Vous y êtes inscrit en cas d'impayés sur vos crédits ou de dossier de surendettement.

• Le FCC : fichier central de chèques. Vous y êtes inscrit en cas d'interdiction bancaire (chèques sans provision, carte bancaire retirée)

L’inscription à un fichier banque de France, quelle que soit la nature de l’interdit bancaire, est le motif principal des refus de financement des banques.

Outre ce critère, la banque va aussi regarder comment vous gérer vos finances. Elle vous demande alors vos trois derniers relevés bancaires pour voir si vous avez des découverts, si vous dépensez plus que vous ne gagnez ou si vous êtes plutôt un as du budget.

Aller voir les banques et leur présenter votre projet. Vous pourrez ensuite comparer les offres et voir laquelle vous fait les yeux doux.

Il est possible de trouver un financement sans passer par une banque. Aujourd’hui, il existe plusieurs solutions alternatives au circuit bancaire classique :

• le prêt entre particuliers, qui est encadré par la loi.

• le financement participatif via différentes plateformes de crowdfunding qui permettent aujourd’hui de proposer tout type de projet.

• le microcrédit, pour les sommes comprises entre 300 et 5000€. Mais attention, cette solution est généralement utilisée par des personnes en situation financière difficile, l’objectif du microcrédit étant de faire évoluer positivement cette situation.

  Enfin, si vous vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, le portage immobilier est peut-être la solution. Qu'est-ce que c'est ? C’est une solution qui permet aux propriétaires (particuliers ou professionnels) de transformer une partie de la valeur de leur maison ou appartement en argent disponible, tout en continuant à y vivre normalement.

Quels sont les critères ?

• Le montant du besoin, qui doit être inférieur ou égal à 65% de la valeur du bien,

• L’état du bien (résidence principale, secondaire, bien loué, SCI, murs ou bureaux commerciaux…),

• La localité du bien : il doit être situé au sein d’une zone avec un marché immobilier actif.

L’objectif du portage immobilier est de permettre à tous les propriétaires (entrepreneurs, commerçants, artisans, chômeurs, retraités, ou même ceux qui ont des difficultés bancaires) de transformer une partie de la valeur de leur bien en argent disponible.

Comme la banque veut s'assurer que vous la rembourserez, elle étudie votre dossier et analyse votre situation personnelle (comme toute demande de crédit). Selon votre profil, les conditions peuvent varier d’une banque à l’autre. C’est pourquoi bien préparer votre dossier en amont est essentiel. Plus il est solide, plus vous aurez de chances d’obtenir votre prêt dans de bonnes conditions.

Besoin d’y voir plus clair dans votre projet ? Votre expert Pretto vous guide à chaque étape et vous aide à constituer un dossier solide à présenter aux banques.